환지방식에 의한 도시개발사업에서 사업비를 체비지로 받는 경우 부가가치세 공급가액

도시개발사업 시행자가 환지방식으로 사업을 시행하고 총사업비를 체비지로 받는 경우 사업자가 공급한 용역의 시가가 공급가액이며 환지제외에 동의한 토지소유자에게 청산금을 지급하고 취득한 부족체비지가 총사업비에 포함되는지 여부는 계약관계 및 구체적인 거래내용에 따라 사실판단할 사항임

○신청공사는 도시개발사업의 시행자로 환지방식에 의한 개발사업을 진행하고 있으며 개발지역 내 일부 토지는 환지 대상으로 하지 않고 공공시설기여용지 및 체비지로 정하여 신청공사가 본건사업을 위해 지출하는 비용을 체비지의 매각대금으로 충당하는 구조임

○본건사업 완료 후 사업비(공사비, 보상비, 제세공과금, 부대비용, 위탁수수료등)가 확정되면 신청공사는 해당 가액을 체비지로 받게 되며

• 신청공사가 환지제외 동의한 토지소유자에게 청산금을 교부하고 취득한 부족체비지의 가액은 사업비에 포함하지 아니하나 신청공사가 본건사업 시행으로 받게되는 위탁수수료는 사업비에 현금청산가액을 합한 가액의 7%로 약정함

* 본건사업은 본건청산금 외의 환지청산교부금‧징수금은 발생하지 아니함

○신청공사는 국토교통부에 본건청산금이 도시개발사업의 사업비(토지매입비)에 포함될 수 있는지를 질의한 결과 국토교통부는 실질적인 토지매입에 해당하지 아니하므로 사업비에 포함하는 것이 부적정한 것으로 회신함

2. 질의내용

○ 환지방식의 도시개발사업을 시행하는 사업자가 환지제외 동의한 토지소유자에게 청산금을 교부하고 취득한 부족체비지 가액이 용역의 공급대가로서 부가가치세 공급가액에 포함되는지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 부가가치세법 제11조【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

1. 역무를 제공하는 것

○ 부가가치세법 제29조【과세표준】

③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우:그 대가 <단서생략>

2. 금전 외의 대가를 받는 경우:자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

○ 부가가치세법 시행령 제62조【시가의 기준】

법 제29조제3항 및 제4항에 따른 시가(時價)는 다음 각 호의 가격으로 한다.

1. 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 가격이 없는 경우에는 사업자가 그 대가로 받은 재화 또는 용역의 가격(공급받은 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 해당 재화 및 용역의 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 말한다)

3. 제1호나 제2호에 따른 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제98조제3항 및 제4항 또는 ｢법인세법 시행령｣ 제89조제2항 및 제4항에 따른 가격

○ 도시개발법 제21조【도시개발사업의 시행 방식】

① 도시개발사업은 시행자가 도시개발구역의 토지등을 수용 또는 사용하는 방식이나 환지 방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수 있다.

○ 도시개발법 제28조【환지 계획의 작성】

① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음 각 호의 사항이 포함된 환지 계획을 작성하여야 한다.

1. 환지 설계

2. 필지별로 된 환지 명세

3. 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세

4. 제34조에 따른 체비지(替費地) 또는 보류지(保留地)의 명세

5. 제32조에 따른 입체 환지를 계획하는 경우에는 입체 환지용 건축물의 명세와 제32조의3에 따른 공급 방법·규모에 관한 사항

6. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

○ 도시개발법 제30조【동의 등에 따른 환지의 제외】

① 토지 소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있다. 다만, 해당 토지에 관하여 임차권자등이 있는 경우에는 그 동의를 받아야 한다.

○ 도시개발법 제34조【체비지 등】

① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.

○ 도시개발법 제40조【환지처분】

① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.

④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.

⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.

○ 도시개발법 제41조【청산금】

① 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분(過不足分)은 종전의 토지(제32조에 따라 입체 환지 방식으로 사업을 시행하는 경우에는 환지 대상 건축물을 포함한다. 이하 제42조 및 제45조에서 같다) 및 환지의 위치·지목·면적·토질·수리·이용 상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하여야 한다.

② 제1항에 따른 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여야 한다. 다만, 제30조나 제31조에 따라 환지 대상에서 제외한 토지등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다.

○ 도시개발법 제42조【환지처분의 효과】

① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.

⑥ 제41조에 따른 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정된다.

○ 도시개발업무지침(국토교통부훈령 제1279호)

4-1-4. 환지계획수립을 위한 환지설계는 다음 원칙에 따른다.

(4) 청산금: (환지면적 - 권리면적) × 청산단가(환지처분 시점을 기준으로 재평가한 환지단가를 말한다)

4-6-1. "체비지"란 도시개발사업으로 인하여 발생하는 사업비용을 충당하기 위하여 사업시행자가 취득하여 집행 또는 매각하는 토지를 말한다.

4-8-2. 시행자가 법 제40조의 규정에 따라 환지처분을 하고자 할 경우에는 각 필지마다 환지면적 및 청산금의 내용이 포함되도록 하여야 하며 전체 사업비용을 감안하여 청산금의 징수 또는 교부 잔액이 없도록 한다.

4-9-1. 법 제46조의 규정에 따른 청산금의 징수 및 교부는 환지처분일로부터 1년 이내에 완료하여야 한다. 다만, 시행자가 필요하다고 인정하는 경우에는 기간을 정한 후 이자를 붙여 분할징수하거나 분할교부할 수 있다.